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重磅!30城严打炒房!下半年全国楼市房价如何演绎?

楼市新闻 2022-10-08 12:00:03 307人浏览 0人回复
摘要

  楼市调控又传重磅消息!6月28日七部委宣布将严打30城的炒房行为,那么下半年全国楼市房价将如何演绎呢?  据人民网6月28日报道称,针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众...

  楼市调控又传重磅消息!6月28日七部委宣布将严打30城的炒房行为,那么下半年全国楼市房价将如何演绎呢?

  据人民网6月28日报道称,针对近期房地产市场乱象,为严厉打击侵害群众利益的违法违规行为,住房城乡建设部会同中宣部、公安部、司法部、税务总局、市场监管总局、银保监会等部委,近日联合印发了《关于在部分城市先行开展打击侵害群众利益违法违规行为 治理房地产市场乱象专项行动的通知》,决定于2018年7月初至12月底,在30个城市先行开展治理房地产市场乱象专项行动。

  (图片来源:住建部)

  30个城市有哪些?

  北京、上海、广州、深圳、天津、南京、苏州、无锡、杭州、合肥、福州、厦门、济南、郑州、武汉、成都、长沙、重庆、西安、昆明、佛山、徐州、太原、海口、宁波、宜昌、哈尔滨、长春、兰州、贵阳。

  此次行动,将重点打击投机炒房行为和房地产“黑中介”,治理房地产开发企业违法违规行为和虚假房地产广告,进一步整顿和规范房地产市场秩序,健全房地产市场监管机制切实维护人民群众合法权益。

  下一步,住建部还将扩大城市范围,打击违法违规行为。

  同策咨询研究中心总监张宏伟点评称,从本次专项行动的打击重点来看,包括投机炒房、房地产“黑中介”、违法违规房地产开发企业和虚假房地产广告等四个方面。

  从实际影响来看,由于本轮楼市表现较为活跃的主要为中西部、东北的核心城市(东部核心城市交易量已经被限),以及大部分三四线城市,而本次整治的重点的30个城市来看,影响比较大的还是中西部、东北的核心城市,因此,由于中西部、东北的核心城市楼市政策的规范,房企的销售业绩可能会收到影响影响。

  广发证券:下半年全国楼市如何演绎?

  七部委联手严打炒房展现了稳房价的决心!广发地产团队点评称,2018年的楼市调控仍然没有放松。住建部等七部委6月28日周四宣布,将于7月起在北京、上海等30个城市专项治理房地产市场乱象。

  但另一方面,人才政策被认为是楼市调控政策的边际改善。去年12月以来,重点城市的人才政策开始大规模落地。

  在“因城施政”的楼市主导思路下,中央控制房价涨幅与地方增加财政收入相互博弈,房价压力较小的重点城市,政策存在一定的改善空间。

  重点城市房价增速已得到抑制,而本轮调控对供给端的约束更为严格,广发地产认为,此对部分房价抑制较为成功的部分城市而言,政策边际改善首先会在供给层面上。

  具体到销售状况方面,广发地产认为,2018年3月后,重点城市的销售拐点已经逐渐得到证实,地方政策的结构性调整空间,也迈出了供给边际宽松的第一步。

  东部地区前5月累计销售面积同比下滑6.7%,累计同比增速实现17年6月以来首次回升,且单月同比增速由负转正,东部增速底部基本确认。中部、西部、东北累计同比上涨13.3%、9.9%、3.3%。

  广发地产团队认为重点城市成交增速改善除基数因素外,供给端方面是主要推动力,在重点城市房价涨幅受到限制的情况下,3月份之后,重点城市预售证发放顺畅度大幅提升。

  同样地,供给有能力进一步释放,会持续推动一二线及部分强三线城市下半年成交增速改善。

  综合来看,我们预计非限购二线城市以及三四线18年销售面积将分别回落4%。

  房价上涨约束依旧在

  广发证券并表示,房价方面,对于一线城市以及限购二线城市,尽管限价政策边际调整,但是政策完全退出也不存在基础,对房价涨幅的约束依旧存在,但是在紧平衡的供需结构下,房价也不存在下跌的基础,更多的呈现窄幅波动,预计一线城市以及限购二线城市18年房价分别上涨1%、2%。

  而二线非限购城市以及三线城市,成交热度下行本身相对温和,加上相对较低的库存环境,房价快速下降的风险较低,预计全年分别上涨4%。

  结合前文对销售面积的预测,我们预计18年一线及二线限购城市商品房销售金额将分别同比上涨3%和6%左右,而非限购二线、三四线全年销售金额将分别同比零增长。

  杨红旭:呼吁在限购方面堵漏洞

  而易居研究院副院长杨红旭也持类似观点,杨红旭6月28日发文表示,根据易居研究院跟踪的百城新建住宅去化周期,预计未来几个月,多数城市的房价,仍跌不下去,呼吁应在限购方面堵漏洞!

  

  易居研究院对于新建住宅去化周期的定义是:库存去化周期即存销比=当月新建商品住宅库存面积/最近六个月新建商品住宅成交面积平均值,其合理区间为12-16个月,高于该区间说明库存规模偏大,低于该区间则说明库存规模偏小。

  杨红旭表示2018年5月份,100个城市新建商品住宅存销比即库存去化周期为9.8个月,这也意味着市场仅需9.8个月的时间就能消化完这些库存,该数值相比4月份10.3个月有所下滑。

  观察历史数据,目前存销比在低位水平的基础上波动,这和库存规模依然下滑等因素有关。存销比继续走低,也可以解释近期全国百城房价依然上涨的现象。

  按此去化周期的形态,预计未来几个月,多数城市的房价,仍然易涨难跌。

  

  杨红旭并表示,大家可以看到,16年9.30新政之后,百城去化周期不再继续下滑,且略有反弹,但18年以来,反而再度小幅下滑。

  这种现象,在过去短周期运行过程中,极其罕见!

  杨红旭认为主要与两个因素有关:

  一是,本轮行情大,连弱二线三四线城市的新房也卖得火爆,多数城市去库存完成,所剩新盘供量很少,导致严重的供不求。

  二是,部分热点城市,政府严格限价,开发商推盘意愿不强,虽然潜在新盘供供应量不小,但市面上推出来的房源较少,因此也导致供不求应,尤其是限价盘易出现抢房、日光现象。

  关于第一个因素,杨红旭表示,供给侧方面暂无好对策,因为房子的生产周期较长,远水难解近渴;但可以抑制需求。

  关于第二个因素,杨红旭认为,政府应督促开发商如期开工、开盘。比如近期的长沙新政,其中一条是:建立“黑名单”制度。全面建立在建楼盘清单,按项目节点加快商品住房入市。捂盘惜售的房地产开发企业,一律纳入“黑名单”管理。

  杨红旭最后建议,部分地方政府的严厉限价,并不合理,干扰了市场机制,打灭了市场经济当中最重要的“价格信号”,从而造成了销售过程中的诸多乱相。应取消或逐步松绑限价,同时增加其他方面的措施,比如在限购房面堵漏洞:限企业购房、限离婚购房、限落户购房、法拍房限购等。

  本文仅供投资者参考,不构成投资建议。

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