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房地产白银时代十年 中国房价究竟涨了多少?

楼市新闻 2022-10-08 13:00:00 203人浏览 0人回复
摘要

  在经历了房地产的黄金十年之后,以2008年为转折点,房地产行业进入了白银时代。十年一轮回,十年一转折。2008年-2017年,对于中国房地产行业来说,可谓是在跌宕起伏中走过的。 ...

  在经历了房地产的黄金十年之后,以2008年为转折点,房地产行业进入了白银时代。十年一轮回,十年一转折。2008年-2017年,对于中国房地产行业来说,可谓是在跌宕起伏中走过的。

  房价从2008年的暴跌,2009年刺激下暴涨,2010年政府调控,2013年温和上涨,到2015年的反弹,2016年全国楼市进入疯狂状态,2017年涨幅再次回落。

  十年里,房价虽有波动,但是整体依然维持上涨态势。回望这十年,中国的房价究竟涨了多少?未来房价又将走向几何?

  

数据来源:国家统计局、易居研究院

  2008-2009年“过山车”般的房价

  2008年,由于美国次贷危机及欧债危机向全球蔓延,导致全球金融危机产生,中国的经济也因此受到很大冲击。

  在房地产方面,主要体现在房价自2008年上半年开始下跌。数据显示,2008年商品房成交均价为3800元/平方米,相比于2007年的3864元/平方米的均价,下降了1.7%。

  为稳定经济增长,避免房地产市场继续下滑,政府在2008年10月至12月期间,连续多次出台刺激楼市政策,如降低首套房和改善性住房首付比例、取消70/90政策、减免税费等措施来挽救房价下跌状态。

  频频出台的楼市刺激政策,促使房地产市场开始复苏,大量资金流向房地产市场。数据显示,2009年房价大幅上涨,全国商品房成交均价为4681元/平方米,同比涨幅达到了23.2%。同年,全国GDP增长高达9.2%。

  然而,对于开发商来说,这样的好景并不长,为了遏制房价过快上涨,2009年12月国务院出台了“国四条”,要求继续综合运用土地、金融、税收等手段来遏制部分城市房价过快上涨。

  值得注意的是,虽然2009年商品房销售面积回到了08年之前的水平,但是投资、开工面积还远远落后于08年之前的水平。

  2010-2013年房价温和上涨

  时间来到2010年,为抑制房价过快上涨,政府继续加码出台楼市调控政策。方正证券研究报告显示,从2010年到2013年期间,政府共计出台了15次楼市调控政策,内容涉及信贷、税收、土地供应等方面。

  在一系列政策的调控下,房地产过热势头暂时得到抑制,房价也呈现出温和上涨的态势。

  国家统计局数据显示,2010年至2013年商品房成交均价分别为5032元/平方米、5377元/平方米、5791元/平方米、6237元/平方米,同比涨幅分别为7.5%、6.9%、7.7%和7.7%。

  然而,“限购”、“限贷”等政策使楼市成交量受到了极大的影响,很多房企只能靠出售项目来回笼资金,绿城中国就是个典型的例子。

  受调控政策影响,绿城中国2011年销售业绩出现大幅下滑,由2010年的522亿下跌到300亿元,行业排名也由第六位下滑至第12位。

  绿城中国2011年年报透露其在2012年将面临超过200亿元的短期债务压力,为了弥补资金缺口,绿城中国不得不“断臂求生”,开始卖地。

  通过几次出售项目和引入战略投资,绿城中国解决了资金问题,随后,绿城中国通过调整公司战略等一系列措施,重回业绩增长通道。

  数据显示,绿城中国在2012年以510亿元的销售业绩重回行业前十,位居第7位;2013年则以553.8亿元,位居行业第10位。

  2014-2016年房价触底后出现反弹

  值得注意的是,2014年5月,70个大中城市新建商品住宅价格环比首次出现下跌。此后,在连续7个月的时间里,房价一直呈现下跌态势。

  易居研究院统计数据显示,2014年5月商品房均价为6563元/平方米,而12月份商品房均价为6323元/平方米,跌幅达到了3.7%。从全年来看,2014年全国商品房均价为6323元/平方米,同比涨幅仅为1.4%。

  为缓解楼市下行趋势,2014年9月30日,中国人民银行和银监会联合发布《关于进一步做好住房金融服务工作的通知》(即“930”新政),明确规定首套房贷款首付款比例为30%,改善居住条件再次申请贷款购买普通商品住房,执行首套房贷款政策。

  此后,2015年3月30日,中国人民银行、住建部、银监会联合发布“330”新政,二手房营业税免征限期由5年改为2年;二套房商业贷款最低首付比例降至4成;公积金贷款首套房首付比例调整为20%。

  一系列政策致使一二线城市房价、商品房销售面积开始快速上涨。

  数据显示,2015年商品房成交均价为6793元/平方米,相比2014年上涨了7.4%;2015年商品房销售面积为12.85亿平方米,同比增长7%。

  而2016年2月,财政部、国家税务局、住建部联合发布文件提出税费减免政策,加上中国人民银行再度降准,使得一二线房价开启暴涨模式。

  据悉,2016年全国商品房成交均价为7476元/平方米,同比涨幅达到了10.1%。

  2017年房价涨幅回落

  在房价暴涨的背景下,政府再次出手调控楼市,2016年国庆节前后,房地产调控政策密集出台。

  据房掌柜了解,仅国庆节假期期间,包括北京、深圳、苏州、成都、天津、南京等城市在内,出台调控政策的城市就达到了19个。

  由于多个城市重启限购限贷政策,在2016年国庆节过后,一二线城市房价和销售面积迅速降温。

  数据显示,2017年全国商品房成交均价为7892元/平方米,同比涨幅为5.6%;商品房销售面积为16.94亿平方米,同比增幅为8%。

  在楼市调控政策不断加码的同时,规模房企凭借自身的发展优势,销售业绩继续大幅增长。

  中指院数据显示,截止2017年末,三家龙头房企销售业绩均突破5000亿大关,千亿房企数量达17家。其中,碧桂园以5500.1亿元排在榜首,万科和恒大分别以5239亿元和5131亿元的销售金额,位居行业第二、三位。

  除了三家龙头房企,融创中国借助其收并购优势、充足的可售货值及良好的项目品质,2017年取得3620亿元的销售业绩,同比大幅增长140.3%,排在第四位;保利、绿地及中海也分别迈入3000亿和2000亿房企阵营。

  此外,龙湖、华夏幸福、华润、绿城、金地、新城、招商、旭辉、世茂、泰禾这10家房企分列8至17位,2017年全年的业绩都突破了千亿。

  2018年或是楼市分水岭

  回顾中国楼市发展历史,1998年和2008年,出现过两次楼市分水岭,因此,有人猜测,2018年或许是楼市新旧时代的分水岭。

  1998年7月,房改出台,停止了福利分房制度,开启了中国商品房新时代,中国房地产行业也进入“黄金时代”。

  2008年11月,中国人民银行取消了对商业银行的信贷规模限制,标志着房地产正式进入白银时代。

  在经历黄金十年和白银十年发展之后,房地产行业迎来了“房住不炒”的时代,房子的居住属性更加明确。

  在如此背景下,房价又将怎样变化?

  国家统计局发布的最新数据显示,2018年3月,一线城市新建商品住宅销售价格同比下降0.6%,降幅比上月扩大0.5个百分点,环比上涨0.1%;二线城市新建商品住宅同比涨幅比上月回落0.2个百分点,环比涨幅比上月扩大0.3个百分点;三线城市新建商品住宅同比涨幅上月回落0.3个百分点,环比涨幅比上月回落0.1个百分点。

  对此,易居研究院智库中心研究总监严跃进表示,从3月份房价指数数据看,环比增幅数据是有所扩大,而同比增幅则有所收窄。

  “从环比数据上看,实际上当前房价潜在上涨的压力还是比较大;而从同比增幅数据看,可以看出,大趋势肯定会延续同比增幅收窄甚至下跌的态势进行,所以当前房价数据的特点在于,房价降温是大趋势,但中间各阶段和各城市依然会存在部分阻力。”严跃进指出。

  易居研究院数据显示,2018年一季度全国商品房成交均价为8511元/平方米,同比增长7.8%。

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