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合肥买房必看!9区3县房价现状、走势!内附合肥37个板块购房指导!

楼市新闻 2022-10-08 16:00:00 303人浏览 0人回复
摘要

  房子多重要、该不该买,不用我多说了,今天给大家整理一点干货,主要关于合肥9区3县的房价现状、走势以及购买建议。希望能给有需要的买房人带来一点点帮助。  先来一张合肥...

  房子多重要、该不该买,不用我多说了,今天给大家整理一点干货,主要关于合肥9区3县的房价现状、走势以及购买建议。希望能给有需要的买房人带来一点点帮助。

  先来一张合肥9区3县房价天花板地图醒醒脑:

  

  以前天花板价格是用来让大多数楼盘作绿叶的:“你看,某盘不要脸都卖2万啦,我们家才1.5万/㎡。”

  现在天花板价格是用来让纯新盘做参考价的:“现在限价2万/㎡啊,地价这么贵没办法,我们卖2万/㎡都是不赚钱的。”

  所以,以上各区天花板价格将成为未来市场上的主流房价。

  1、 滨湖:15个2万+楼盘霸屏 价值仍在涨

  滨湖是目前合肥楼市房价最为抢眼的区域,其四个板块按照实际购房成本大约如下图所示:

  

  滨湖房价2万/㎡以上是大流,据个人不完全统计,约15个楼盘价格超2万/㎡。而今年预计出让的4宗优质住宅地,极大可能也将加入2万+行列。

  

  

  滨湖当然也有低价盘,掐指一数就那么几个:

  1.3万/㎡合肥云谷,等不来、买不到。

  1.4万-1.5万/㎡,淮矿东方蓝海、联投中心书城、宝能城,钱包要够厚、关系要够硬。

  1.6万/㎡-1.8万㎡,公元天下、时光印象、都会1907,快卖完了,最迟10月清盘。

  高层2.2万/㎡、洋房2.4万/㎡是未来滨湖纯新盘的备案均价参考值,但是仅仅是均价。滨湖已有部分楼盘通过高低配形式,提高实际销售均价(低价房源内销)。

  

  滨湖2万/㎡+在有些人看来是虚高的,但是滨湖整体来说还属于“扩容”阶段,资源、利好在持续导入中,尤其是名校的填充,注定了其价值将不止于2万/㎡。

  2、 政务:最高4.68万/㎡ 二手房遍地2万+

  政务区已进入二手房时代,新房在售仅有3家楼盘,除了价格高,其它没毛病。

  天鹅湖ΜΟΜΛ高层已清盘,仅剩洋房,精装均价约2.38万/㎡,政务区价格最低的新房……

  信达融创政务壹号精装高层均价24999元/㎡、洋房均价29999元/㎡,融创合肥壹号院精装高层均价29600元/㎡、洋房均价34887元/㎡,最高单价约4.68万/㎡。

  

  二手房方面着重介绍一下,政务区由于面积小、商业布局密集,加上处于城市中心,所以在交通、商业等配套上没有太大的差距,在哪都很方便。形成价格差距的主要是教育资源和圈层档次,根据学区划分政务区主可分为上图四大板块。

  天鹅湖北有政务最优质的小学——西园新村小学南区,周边小区因此价格普遍偏高,如水墨兰庭约2.3万/㎡、天鹅湖畔约2.8/㎡。据悉,该板块还将建西园新村南区分校,将成为政务区下一个顶级小学。

  天鹅湖南板块板块以华润凯旋门、置地栢悦公馆等高档小区为代表,均价在2.5-3万/㎡左右。

  翡翠路西板块有合肥8中、50中优质中学资源,学区房均价普遍约2万-2.5万/㎡。

  潜山路东对比其他板块学区优势不突出,居住档次高低不齐,二手房均价从1.5万-2.7万/㎡不等。

  政务区的房子在某种意义上不仅仅是住宅,更是一种稀缺城市资产。能买的起的房子都是好房子~

  3、 庐阳区:新房2万+、二手房破4万/㎡

  庐阳区新房主要分为3大板块,分别是庐阳北、庐阳老城区以及四里河板块。

  

  庐阳北:庐阳北主要为工业园区,相对环境氛围稍差,因此价格普遍偏低。如果是刚需可以先够着价格上车,毕竟交通便捷,距离庐阳老城也较近,生活比较便利,后期可再次置换。

  老城区:目前庐阳老城区在售楼盘全部主打高端与情怀路线,价格基本都是2万+,个人认为选择老城区楼盘时,不要被开发商的情怀感动了,品牌、物业、学区、密度、容积率这些才是实打实的东西,有个别口碑差的慎选。

  北四里河:新晋富人区板块,板块内高性价比热盘为万科森林公园,学区和环境是最大优势。近期,庐阳土拍仍有往这一片区拓张、发展的趋势,纯新盘旭辉江山庐州府、碧桂园时代倾城等都在这一板块内。

  综合来看,庐阳各项配套成熟,尤其是教育资源,合肥价格最高的二手房合作经济广场即位于庐阳区,均价超4万/㎡。

  4、 新站:合肥刚需首选  1.4万/㎡也要抢

  新站目前在售主要分布在职教城、少荃湖和七里塘三大板块。

  其中七里塘板块多为老盘,含隆昊昊天园与长虹世纪荣廷等万元神盘,据了解,隆昊昊天园已进入清盘阶段。

  职教城/烈山路板块为新站楼市主战场,聚集了数十家纯新盘,并且基本均为大牌房企,大多数备案价均为1.47万/㎡左右,仍有少数楼盘有折扣,实际售价约1.3万/㎡左右。该板块项目价格与配套差距不大,选择重点考虑品牌、物业与户型及装修品质。

  少荃湖板块仅有文一锦门学院里为老盘,均价1万/㎡左右,剩余几家纯新盘南山柠檬郡、华润万橡府、绿都少荃府、万科皖投天下艺境等价格普遍在1.4万/㎡左右。

  

  目前,新站为整个合肥市区的房价洼地,近期楼市升温表现明显。资金有限的刚需可首选新站首次置业,先上车后换票。

  5、高新:蜀西湖、北雁湖价值爆发 1.6万买到即赚

  高新区目前在售楼盘仍集中于蜀西湖与北雁湖两大板块,并且从2018年的优质供地情况来看,还将继续围绕这两个板块拓张。

  

  高新区预计今年将推出654亩地,均为居住用地,这将为高新区带来近9000套房源。这将推动高新楼市进入下一轮爆点~

  

  从板块房价来看,蜀西湖价格1.6万/㎡左右,目前在售热盘为祥源金港湾,目前购买难度正在逐级提高,就像当时的曾经的限价神盘西子曼城与望江台一样。

  北雁湖在售仅金茂湾项目,近期了解到折后价1.7万/㎡左右,对比地价,这个价格买到金茂的房子等同于白捡,有钱的可以考虑。不知道后期还有没有这个优惠?

  高新整体来说环境优势较强,但是大型商业和优质学区等资源还是存在欠缺,目前已有优质教育资源开始导入,考虑高新置业的可以重点关注下各项目后期教育资源分配情况。

  6、 蜀山:董铺湖大规模供地 房价全冲2万/㎡

  蜀山区三大板块:还董铺湖、大铺头和老城区。

  老城区在售仅有金隅南七里项目,因为稀缺所以火热,均价1.97万/㎡,地段、配套都没啥可挑的。

  大铺头在售主要为幸福金色湖畔项目,纯正地铁盘,不过体量较小仅3栋高层,均价15999元/㎡。据悉,大铺头将改造为西城商业中心,未来板块价值将被再次夯实抬升。

  环董铺湖板块是蜀山热点区,在售御璟江山、华润桃源里、禹州平湖秋月等偏改善项目。近期,该板块再次推出4宗优质地块,被中海和丽丰两大房企拿下,楼面价均已破万,预计未来房价为2万+~

  

  7、经开区:房荒+高门槛 纯新盘都将2万+

  经开区目前属于房荒期,在售楼盘极少,最容易买到的可能是政务南板块的融创城,前期均价1.6万/㎡左右,人气爆火。不过据了解,正在蓄客的6期住宅将在装修品质上再次升级,小道消息称房价将达1.8万/㎡左右。

  

  经开区下半年最大的看点可能在南艳湖板块的两大纯新盘,启迪科技城·水木园和万科皖投产融中心,据了解两家放风价都在2万+,而且门槛较高。

  尤其是启迪科技城·水木园,要求是:一方面要有100万验资额度;另一方面,如果有高学历,买房可能有一定优惠。

  

  8、 包河:纯新盘2万+成大势

  近期来看,包河区纯新盘几乎全是2万+,包括五里庙建材城这种地方…

  包河楼盘集中分布在老城区、高铁板块与包河工业园三大板块。老城区目前在售主要是刚刚备案的金隅大成郡项目,均价2.17万/㎡,地缘性客户可以考虑。

  高铁板块是包河区目前楼市热点区域,在售价格1.6万-2.38万/㎡不等。1.58万/㎡的信达天御几乎是人尽皆知的神盘,如果能买到稳赚。龙川路建发雍龙府、融侨观澜等都是2万+,交通、配套等优势较高,值得改善考虑。

  包河工业园目前在售主要以金科博翠天辰为主,备案均价2.16万/㎡左右。后期骆岗片区新规划落实以后,价值与价格会更加匹配。

  9、瑶海:限价盘集中 刚需购房选择多

  瑶海在售主要分为龙岗、大兴镇和主城区三大板块。

  大兴镇最低房价为9400元/㎡的百大东兴家园,目前一期已经清盘,后面还将推出二期住宅,价格应该不会差距太大。刚需胆子大的可以等一等。

  龙岗板块纯新盘多且集中,由于限价因素,基本高层都在1.3万/㎡左右,建议优先考虑地铁最近的楼盘,不过剩余的也不多了。

  主城区大众时代之光1.1万/㎡,但是难买程度较高;近期主城还爆出坝上街三期装修住宅,对主城区环境配套执着的不妨可以保持关注。

  

  肥东不限购、新站联动效应强,因此相比之下瑶海楼市在东部三大区域中略显低调,但是换个角度对于买房人来说选择更多。

  10、 肥西未来房价1.4万起步

  肥西最近备案价简直疯狂,直接碾压新站、瑶海等市区房价。纵观该板块在售房源主要集中在繁华大道、上派与紫蓬三大板块。

  

  由于突出的地理位置优势,繁华大道是肥西二手房最火最贵的板块。新房在售已不多,1.2万/㎡左右的信地华地城基本找不到购买渠道、1.1万-1.3万的新华九龙首府可以说比较难买了,1.68万/㎡的融创玖樟台高层已清盘,叠墅产品均价预计超2万/㎡。

  上派是最近一段时间肥西比较活跃且火热的区域,纯新盘城建琥珀御宾府均价1.62万/㎡,首开仍有800人抢房。

  紫蓬板块目前以华南城为主要在售房源,均价1.01万/㎡,为肥西刚需首选了。

  肥西从近期备案的节奏看得出来,纯新盘是要以1.4万/㎡为起步价了。县城这样的价格,新站、瑶海等楼盘的性价比一下就凸显出来了…

  11、 长丰:岗集1.3万、双墩1.48万/㎡

  长丰在三县来说,个人认为性价比较高,距离庐阳主城较近,限价执行严格。

  长丰楼盘主要分布于双凤、双墩与岗集三大板块,由于规划利好不断,目前各板块热度都较高。

  

  双凤据悉将引进万达商业,目前板块在售弘阳时光里、新城北宸紫郡紫郡、阿奎利亚等项目,价格1万-1.3万/㎡左右。不过,据了解弘阳、新城等去化较快,目前余量不多,即将很快清盘;阿奎利亚后期体量仍很大,但或许也会提高品质与价格。

  岗集据悉未来将通地铁,目前在售主要为中国铁建悦湖国际与祥源玖悦湾,两者价格都不高,适合周边刚需购买。

  双墩是今年的北城楼市爆点,万科、碧桂园、金地、融侨等大牌房企全聚集在这一板块,未来预计这些纯新盘价格都将参照万科苏高新中央公园项目均价1.48万/㎡来备案。

  从实际情况来看,北城对于这样的价格、品牌和地段接受度还比较高,未来这一价格会越来越受认可。

  12、肥东:最高1.67万/㎡

  肥东在售三大板块,县城房源极少。在售有皖新、华盛、文德等项目,价格都在1.25万+。板块内还有纯新盘新城吾悦广场以及新城住宅地块,未来将成为该板块品牌、配套最强,热度最高的项目。

  经开区是目前肥东的热点区域,包括碧桂园、万科、力高、弘阳、中海等多个大牌项目,价格最高为万科未来之光1.67万/㎡。多个项目为工业地改住宅,价格偏低,

  

  肥东的购买客群偏地缘性,尤其多为肥东乡镇客户,因此对价格接受程度较低。目前肥东1.2万/㎡以下的楼盘比价受欢迎,比如清盘的万科红,也比如洋房不超10500元/㎡的弘阳信德东方印。

  肥东中海城这样位置紧邻瑶海、靠近地铁、品牌较好的楼盘,也较受欢迎,尽管高层价格已有1.28万/㎡。

  未来的肥东还将有华润、金科、中梁等纯新盘涌入,城市向南向西拓展趋势的显著,将逐步实现无缝连接市区。

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