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楼市调控升级土地流拍 房企资金紧张拿地谨慎

楼市新闻 2022-10-09 11:30:01 215人浏览 0人回复
摘要

  土地流拍情况大量出现,被视为楼市降温下行的重要信号。据中国指数研究院数据统计,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年...

  土地流拍情况大量出现,被视为楼市降温下行的重要信号。据中国指数研究院数据统计,2018年前三季度,全国300城共流拍446宗住宅用地,总规划建筑面积5645万平方米,约是2017年全年流拍地块总规划建筑面积的1.8倍。从流拍占比来看,三季度流拍面积占总推出面积的比重为9.3%,达近年来的最高值。同时,零溢价成交地块增多,三季度全国住宅用地零溢价成交地块占总成交宗数的比重为59.2%,较二季度提升6.0%。从整体流拍规模来看,今年土地流拍已经达到了历史相对高位,全国热点地区土地市场整体降温。

  在土地流拍的背后,楼市调控政策层出不穷。目前土地出让结构已经出现重大改变,“竞自持”、“限房价竞地价”等新出让方式开始试水,共有产权房、租赁住房用地的比例明显增多。在此背景下,开发商的生存环境受到了进一步的压缩,如何尽最大可能从限制中争取合理的发展空间,成为各类房企都不得不考量的重大问题。

  高溢价、频拿地阶段已经过去

  全国土地将涨跌分化,开发商不像以前抬高价去抢优质地块,各城市的加码调控改变了开发商预期,加之开发商融资困难、现金流紧张,还受限价影响,多城土地流拍持续增加。

  ▌调控政策不断加码,土地出让愈加严苛

  2017年以来,地产调控继续加码,土拍市场政策频出,限地价、限房价、竞自持、竞配建、摇号购房、共有产权等成为市场推地的重要附加条件。据统计,2018年上半年楼市调控高达192次,相比去年同期上涨了80%。楼市政策范围从一二线城市渗透至二三线,内容从限购、提高房贷利率到限价、限售等,从而遏制房价上涨。特别是在一二线城市,房价调控压力增加,出让土地条件愈加严苛,对于房产开发商的经营盈利产生较大压力,以及土地配置费增高,开发商不得不谨慎拿地。

  ▌融资环境持续趋紧,房企拿地更加谨慎

  土拍市场政策不断收紧,供给结构优化调整,银行对房企信贷申请的门槛及监管进一步收紧,限制资金不足的中小房企和高负债房企获取银行信贷。在融资环境不断趋紧,资金走向受到严格控制的市场大环境下,房企的融资渠道正在全面收紧。

  近年来,房企的资产负债率上升趋势明显,随着2015年和2016年大量借款在2018年至2021年到期,未来四年公司融资活动现金流出将大幅增加。若2018年至2021年房地产行业融资环境维持趋紧态势不变,则未来四年行业融资性现金流将始终处于净流出的状态。此外,2018年市场难改调控局面,房企经营性现金流入将会减少,尤其对于中小房企来说,虽然整体销售依然处于高位,伴随着公司债集中到期偿付,再拿地的资金压力逐渐增加,影响对非优质地块的积极性降低。

  ▌资金回笼周期缓慢,新房限价缺乏支撑

  在土地价格已处于较高水平、新政提出坚决抑制房价上涨的背景下,如果土地成交价格继续上涨,既会出现房价与地价倒挂现象,市场房价将没有能力支撑过高的地价。土地价格作为房价中占比最大的因素,土地市场在2018年发生了显著变化:流拍或底价成交大量出现,溢价率持续走低。房企由于资金回笼周期较长,且新房限价等也影响了房企的拿地情绪。

  多城土地调控加码开发商如何突破高压周期

  对市场敏感地区,房企更愿意将有限的资金投向客户资源集中的市场,比如聚焦大城市相对成熟的区域和中小城市的核心区域,聚焦稳定的改善性需求,偏向于拿有人口和产业支撑的城市和板块,特别是一线城市的改善地块、二线城市的产业新住需求。

  随着长效机制的进一步建立实施,去杠杆的加速,全国市场销售规模很难再有较大突破。此外,融资渠道收紧,融资成本上升,土地价格居高,中小型房企资源获取难度加大,成长空间被压缩。而行业内的龙头规模房企由于具备融资渠道更广、资金成本更低以及更为丰富的优质土地储备两个方面的优势,尚存较大的成长空间。如,佳兆业以巨量城市更新项目作为土地储备优势的典型房企。截至2017年年底,佳兆业在粤港澳大湾区7城的土地储备总建筑面积为1292万平方米,旧改项目的占地面积高达2395万平方米,差不多是土储的2倍。

  面对调控,部分房企已在积极谋划新业务。此前,已经公布2018年上半年业绩的中国海外发债有限公司(中海)也表示,在财务稳健的状况下,集团可从容应对下半年内地房地产行业资金更加趋紧的市场态势。事实上,在住宅、商业开发的基础上,中海今年大约要开设6个长租项目、3个重资产、3个轻资产。

  总结

  土地市场规模下降,价格维持低位运行,如今整体进入调整期,供给侧多地主管部门也出台相关规范,加强对闲置用地的处理,此举有助于增加市场中的有效供给,进一步控制房价上涨,另一方面如今价格趋稳,恰逢市场热度降低,更有利于整治闲置土地等工作的推进;需求侧方面,土地市场之所以流拍增多、进入价格指标的“低潮期”,主要原因还是企业转向更加谨慎、理智的拿地态度,但在市场和企业关于地价的“磨合期”度过后,土地挂牌价格应当会更加符合企业预期,流拍现象有望趋缓。

  在进入第四季度之后,受行业周期性影响,再加之部分城市需要完成年度供地指标,推地的节奏应该会重新加快,“捡漏”拿地的机会也会随之增多,考虑到一二线严厉调控带来的需求“蓄水池”,以及“控房价”带来的购买力实质性增长,重点城市的优质拿地机会依旧值得关注。

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