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2019年房地产政策怎么走?2019年楼市严调控态势不变

楼市新闻 2022-10-10 09:50:01 210人浏览 0人回复
摘要

  12月20日,长江证券首席经济学家伍戈在中新社主办的“国是论坛2018年会”上表示,因城施策的微调预料将会是2019年房地产政策的关键。“当前中国经济下行压力加大,且外需不振...

  12月20日,长江证券首席经济学家伍戈在中新社主办的“国是论坛2018年会”上表示,因城施策的微调预料将会是2019年房地产政策的关键。“当前中国经济下行压力加大,且外需不振,而房地产业拉动其它行业的效应显著,经济稳定器作用更为重要。其政策调控特别是因城施策的微调是关键。”他说。

  此外,伍戈预计2019年中国宏观经济大概率将面临向下压力,GDP实际运行可能在6.3%左右。但也不至于跌至6%以下,不必过度悲观。在6%-6.5%目标区间内,整个经济及就业问题都不会太大。

  值得关注的是,12月19日至21日召开的中央经济工作会议强调,2019年要保持经济运行在合理区间,进一步稳就业、稳金融、稳外贸、稳外资、稳投资、稳预期,提振市场信心。会议同时指出,要构建房地产市场健康发展长效机制,坚持房子是用来住的、不是用来炒的定位,因城施策、分类指导,夯实城市政府主体责任,完善住房市场体系和住房保障体系。

  中国社科院原金融发展室主任易宪容说,根据此次中央经济工作会议要求,2019年中国房地产调控仍采取“因城施策、分类指导”方式,地方政府可根据本地实际实施不同调控政策,不采取“一刀切”方式,这将调动地方积极性,但同时中央也强调地方政府要真正对房地产市场负责任,承担调控主体责任。既要让当地房地产市场健康发展,也不能让其偏离“房子是用来住的、不是用来炒”的市场定位。

  根据中国社科院相关报告,今年以来,全国房地产调控次数达405次之多,同比上涨近80%。不过,今年前三季度,一二线城市房价增速却同比显著下滑。一线城市房价基本保持负增长率,二线城市同比增速也渐降至今年7月的-3%。

  伍戈解释称,2019年房地产政策微调并不必然意味着房价一定会升高,这是两个不同概念。

  在他看来,用政策组合来实现预期目标,无非财政货币政策,以及房地产政策。他预计2019年财政政策或更积极,货币政策也会积极地会配合财政发债,也不排除降息的可能。

  记者注意到,此次中央经济工作会议提到,2019年要继续实施积极的财政政策和稳健的货币政策,适时预调微调,稳定总需求;积极的财政政策要加力提效,实施更大规模的减税降费,较大幅度增加地方政府专项债券规模;稳健的货币政策要松紧适度,保持流动性合理充裕,改善货币政策传导机制,提高直接融资比重,解决好民营企业和小微企业融资难融资贵问题。

  官方数据显示,2018年全国财政赤字率目标下调至2.6%,同时将地方政府专项债务的新增计划提高到13500亿元,而2017年为8000亿元。在国家行政学院经济学部教授冯俏彬看来,专项债券规模的加大意味着要进一步加大投资力度,以规范的发行专项债券来满足地方政府经济建设之需。

  伍戈告诉经济观察网记者,今年房地产和制造业投资均超预期。其中,房地产投资总体稳健,上半年总体向上,超预期原因是政策发生改变。而制造业投资超预期则更多是因为供给侧改革的约束引起。近期制造业投资呈现整体趋势性向上。

  他认为,在棚户区改造、去库存刺激下,库存处于历史相对低位,此情况下,房地产商其实对于今年中期楼市展望也未必那么悲观,“尽管销售持续下滑,但整个购地投资仍在上升”。

  房地产的稳增长效应递减!2019年楼市严调控态势不变

  2019年即将来临,市场对于楼市松绑的讨论出现了较大分歧。一方观点认为稳增长的压力将促使调控再度放松,另一方观点认为在新时期“房住不炒”调控精神下,一旦放松将使得前期房价调控成果前功尽弃。其实,房地产调控是否放松,取决于房地产对稳增长的“疗效”怎样。请看下文分析。

  房地产的稳增长效应在边际递减

  首先,有必要分析房地产市场对中国经济起到拉动作用的历史。在过去十余年的房地产发展黄金期,“稳房价”、“稳预期”的最终目标都是“稳增长”。长期以来,国内房地产投资增速与GDP增速的变化呈现出高度同步性。但是,每个时间段房地产市场与GDP的因果关系却有所差异,其中2008年和2015年是两个关键的观测时间点。

  2008年之前,房地产繁荣是出口繁荣的附属品。特别是中国加入WTO之后,出口成为驱动中国经济增长的主要动力。这一时期的房地产市场快速发展,除了“房改”的因素,更主要动力在于经济和居民收入增长带动房地产市场繁荣。2002年-2007年,政策上对房地产市场主要以“控”为主,房地产行业也从未成为“稳增长”的政策工具。回过头来看,此时的房价虽然也较快上涨,但没有完全脱离居民的收入水平,房价几乎没有多大的泡沫。

  2008年-2015年,房地产主导了经济增长周期。在此期间,房地产市场经历了两个阶段:一是2008年-2010年,其中2008年12月20日国务院发布《关于促进房地产市场健康发展的若干意见》和多次的降准、降息以及税收减免等政策代表了中央“刺激楼市、稳增长”的政策取向;二是2010年-2013年在稳增长目标达成后,房价涨幅明显高于居民收入涨幅,各级政府开始加强调控,遏制房价过快上涨。在这7年内,中国经济的周期与房地产周期几乎完全重合。

  2015年迄今,房地产的稳增长效应边际递减。经济增速持续下行、库存高企使得“去库存”成为房地产市场的主要政策导向。2015年先后出台“330新政”、“930新政”,降首付、降准、降息、减税降费、棚改等组合拳启动了史无前例“涨价去库存”周期。直到2016年国庆前夕出台“930”调控政策,随后中央定调“房子是用来住的,不是用来炒的”的精神,限购、限贷、限售、限价、限商等政策出台。在这一时期,虽然去库存目标达成,但房价泡沫对实体经济的挤出效应已逐步显现。

  从数据上看,2003年-2015年房地产与GDP增速高度同步,但在2015年“去库存”周期中,房地产对 GDP 的拉动效果已明显减弱,房地产投资增速一度由 2015 年底不足 1%升至今年上半年的10%以上,但同期名义GDP增速仅提高约3个百分点。2018年下半年,房地产投资仍然保持了接近10%的平稳增长,但GDP增速却再度出现回落(参见下图)。由此可见,房地产对稳增长的效应边际递减趋势日趋明显。

  

  房地产对制造业的挤出效应在增强

  为什么会出现这种新变化?

  其原因可能在于:房地产开发投资对上下游制造业的带动作用逐渐减弱,高地价、高房价的挤出效应快速提升;同样,房地产繁荣对居民消费的影响,也逐渐由财富效应转向挤出效应。

  首先,从对制造业的挤出效应看,在房地产市场发展前期,房价相对合理情况下,房地产繁荣会带动房地产投资增加,这将扩大上游水泥、钢材等原材料需求,同时带动下游家电、建筑装饰等产品的热销,换句话说,对于上游和下游行业的制造业投资会有一个明显的拉动作用。但是,随着房价到了泡沫化阶段,土地、厂房、人工成本都大幅提升,制造业利润空间不断压缩,使得制造业投资意愿下降,更为重要的是,许多资金抽离出制造业,转而流向收益更高的房地产业,此时的高房价、高地价都会对上下游制造业形成一种挤出效应。

  整体来看,2004年-2015 年,制造业投资增速与房地产投资增速基本一致或略有滞后。但自2015年以后,在房地产投资增速明显反弹的同时,制造业投资增速却依然向下,尽管这其中受到“去产能和去杠杆”等政策的影响,但二者相关性日趋减弱是不争的事实(参见下图)。

  

  其次,从对居民消费的挤出效应看,房价上涨早期,房产所有者的财富会随着房价上涨增加,同时居民还可以通过房地产投资获得正收益。此时的居民部门杠杆率并不高,且居民收入涨幅要快于房价涨幅。在此背景下,房价上涨会提升居民的边际消费倾向,促进消费增长,这正是房价上涨的财富效应。

  但是,随着房价涨幅过快,居民收入增长速度赶不上房价涨幅,居民部门不得不高负债、加杠杆购房。“新上车者”在扣除房贷支出后,边际消费倾向下降是必然趋势,此时房价上涨对居民消费的挤出效应,将远远大于财富效应。

  从数据上看,2015年之前,房价上涨对居民消费的财富效应十分明显,全国房价涨幅与居民消费支出高度关联,其中2006年-2008年和2012年-2013年房价上涨领先居民消费支出大约2个季度,2009年-2010年房价上涨周期中领先居民消费支出大约3个季度。

  然而,2015年之后的去库存阶段,房价一路飙升,但居民消费支出却持续下滑,二者分化趋势十分明显(参见下图)。其原因在于:2014年-2017年居民部门的杠杆率从36.4%飙升到49%,同期个人购房贷款余额从11.52万亿元攀升至21.9万亿元,正好翻了一番,2018年9月末更是达到24.88万亿元。高房价对居民消费的挤出效应远大于财富效应。

  

  基于上述分析,那些期待来年房地产调控全面放松的房地产企业、高位炒房者可能要失望了。近期,部分城市首套房贷利率出现小幅下调,是商业银行根据自身负债成本进行了合理的资产配置,并不代表楼市全面放松时期来临。

  预计2019年,在“房住不炒”的调控精神下,各城市的政策或有微调,但整体上保持严调控态势仍将是大概率事件。对于购房者来说,购房首付比例、税费支出才是观测楼市政策的风向标,一旦这两项政策有所松动,或许将是普通购房者入场的合适时机。

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