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东北楼市:在冰与火的淬炼中前行

楼市新闻 2022-10-12 16:20:02 179人浏览 0人回复
摘要

  5.8%、4.3%、2%——这是2019年上半年辽宁、黑龙江、吉林三省的GDP增速,均低于全国平均水平。  当全国各地都在抢人才的时候,东北却面临着人才外流的问题。  东北振兴...

  5.8%、4.3%、2%——这是2019年上半年辽宁、黑龙江、吉林三省的GDP增速,均低于全国平均水平。

  当全国各地都在抢人才的时候,东北却面临着人才外流的问题。

  东北振兴仍然是长期而艰巨的任务。

  

  国家统计局发布的数据显示,2019年上半年,东北地区的商品房销售面积3063万平方米,同比下降8.3%,但投资额同比增长12.7%,达到了2304亿元。

  2018年全年,东北地区房地产投资增速17.5%,在全国东部、中部、西部以及东北四个区域中,排名居首。其中,吉林省的房地产开发投资增速超过30%,仅次于西藏自治区。

  显然,房地产投资对东北投资形成明显支撑。房地产,这个与人口关联性最大的行业,在东北振兴乏力的背景下,似乎成为当地一种自救的措施。

  2018年开始,东北房地产市场开始有回升迹象,其中,沈阳商品住宅销售均价在2019年上半年缓慢上行,再次步入万元时代。

  但是,并不是所有的东北城市都可以尽享房地产的繁荣景象。

  除了沈阳、长春、哈尔滨和大连这4个还能吸引小城镇人口涌入的副省级城市,东北其他地区的房地产市场仍然压力重重。

  01、市场

  省会城市量跌价稳,三四线市场“冰封”

  东北片区省会城市哈尔滨、长春、沈阳,在政府“严控”下,楼市量价基本都呈现稳字当头的特征。其中:

  哈尔滨量跌价增,市场承压;

  长春量增价稳,涨幅有限;

  沈阳量价平稳,冷热不均。

  哈尔滨:

  成交同比下跌超30%,供应收缩、房价上涨后需求乏力是主因

  哈尔滨楼市在2018年表现最好,首破千亿,而今年上半年成交量降幅近36%,市场显著回调,主要源于:

  一方面,供应收缩。

  政府要求2018年拿地项目需2019年下半年方可开工,预售条件也升级为二环内只能现房,三环必须封顶,客观上导致了上半年市面上“无房可售”的尴尬情况。

  同时,政府供地也并不积极,潜在库存有限。

  另一方面,房价上涨后需求乏力,制约市场上行。

  随着近几个月供应量逐步放出,项目定价、首开去化均不理想。

  以群力西区的几个项目为例,去年拿地楼面价基本都在4000-6000元/平方米不等,上月开盘的金地精装产品报价也仅为1.3万元/平方米,低于原来预期的1.5万元/平方米,

  同片区的华润、中海、保利陆续开盘,定价都比较保守,开盘效果基本都不算很好。除金地首开实现7亿销售额外,其他项目基本都在5亿元左右,去化率保持在60%。

  考虑到10月中旬以后的停工影响,预期2019年整体成交量跌幅将在30%以上。

  长春:

  新盘去化率65%以上,“限价令”下房价略有回调

  长春楼市表现为量增价稳,1-8月成交量较去年同期小幅微增。

  据CRIC监测,8月在售34个项目去化率基本在65%-70%,万科、中海等品牌房企因深耕长春多年,客户积淀良好,开盘均有不错的去化表现。

  房价在8月略有回调,跌破万元,目前为9452元/平方米。

  去年6月22日,长春颁布“双限令”,无证不可销售,同时控制价格,导致2018年6月开始供应量骤减,预售审批时间较慢,加之政府控“房价”,涨幅不得超过10%,南部新城融创项目原计划1.4万元/平方米售价,如今仅可批到1.1万元/平方米。

  长春城市规划按照“三南一北”组团发展,货量相对充足,下半年总供应量预计400万平方米,南部预估270万平方米,北部预估100多万平方米。

  预判2019全年供应有望同比上升15%,成交则有望稳步增长10%。成交均价预计无法破万,年底估计会打折降价,预计维持在9700元/平方米左右。

  沈阳:

  量微跌价平稳,各区域呈现显著“冷热不均”

  沈阳楼市量跌平稳,1-8月成交量与去年同期小幅微跌,价格平稳增长,8月末成交均价为9900元/平方米。

  沈阳属于东三省片区调控相对严苛的城市,政府限购、限贷、限地价、限房价均有涉及,房地产市场仍保持稳字当头。

  不过各区域呈现出显著的冷热不均。

  浑南区是沈阳楼市的价格高地,成交均价1.1万元平方米,改善类购房群体为主;

  于洪区属于市区刚需外溢区域,成交量相对集中;

  沈北片区主要承接刚需外溢,商业、交通,教育、医疗等配套相对完善。

  这三大区域去化情况均不错。成交冷淡区域如苏家屯区,周边房价相对较低,仅6300元/平方米。

  三四线:

  彻底“凉凉”,资源型城市产业空心化制约成交规模

  东北片区三四线城市,诸如大庆,佳木斯、鹤岗近几年来市场非常惨淡。

  以大庆为例,一方面产业转移带来的负面效应严峻。

  因石油资源消耗,大庆产业工人被迫调去外地区域公司,本地人口流出严重,加之此前发展的汽车等传统制造业并未如期落地,造成产业空心化。

  产业工人的转移也使得当地经济发展停滞,人均可支配收入下降,购房需求支撑不足。

  另一方面本地潜在库存量也相对较大,大庆本地产业工人基本不缺房,目前大庆楼市基本呈现出供过于求的情况,后续发展不容乐观。

  02、土地

  政府强力主导,“控地价”下整体平稳

  哈尔滨市场,政府对楼市把控力相对较强,土地市场体现在以下两方面:

  一是政府严格控制推地量,各区域供地节奏不一。比如为了带动松北地区发展,以百万方规模推出松北地块;

  另一方面,严苛的拿地门槛,与大型国资/央企实现资源互换,联合提升区域价值。

  为推动松北区域的发展,政府在松北区域进行产业供地,设定自持比例,或者以较低的楼面价出让给开发商促进产业协作。

  如宝能的占地110万平方米地块,主要就是为了促成哈-深产业园合作,另外,绿地、中铁、华润等企业在松北片区均有项目。

  外地品牌房企进入哈尔滨市场的难度不断加大。公开市场核心地块地价过高,不符合品牌房企“不拿高价地”要求;郊区地块拿地风险过大,二级市场的收并购项目基本已被融创全覆盖,空间有限。

  长春目前的土地市场总体较为平稳。去年一级市场成交78宗地块,今年目前为止也有50多宗地块成交,四环之内已无土地供应。

  与哈尔滨、沈阳有所不同,长春地域面积较小,地块体量受限,环线类发展和新区供应土地较多,2019年土拍集中在北湖片区多一些,净月板块因万达文旅城入驻,住宅将近4万套规模,地块已划拨,但动迁时间未定。

  房企拿地态度也比较理性,目前长春土拍最高楼板价为6166元/平方米。

  沈阳土地供应分阶段,今年市场良性发展,但整体成交量同比去年有所下降,土地价格因前期地王被约谈,目前新拍地块要求溢价率不能超过50%。

  目前沈阳土地成交价格偏高,主要得益于央企发力,诸如中海、保利、华润等。

  此外,万科拿地、恒大收并购也比较积极,看好本地市场和无货量等双重需求考量。目前沈阳基本实现了TOP50房企全覆盖,仅正荣、泰禾没有进入。

  今年政府供地预计会有所下降,整体土地成交控制比较好。

  03、城市

  经济发展受限,楼市需求持续萎靡

  从经济发展来看,东北地区资源枯竭带来的产业空心化问题严重,仅省会城市存在一定的产业支撑。

  近年来,东北三省经济增长持续低迷,工业增长乏力、投资低位徘徊。

  虽然结构转型喊了很多年,但东北的产业结构仍然以汽车制造、采矿、化学原料、石油加工等传统重工业为主,产业结构调整缓慢。

  东北三省的高等教育和科研资源也很丰富,但高新技术企业的数量并不多,先进制造业、现代服务业均发展不足。

  从新一轮的发展来看,东北振兴的重点将是沈阳、长春、哈尔滨及大连为四个副省级城市。这四个城市拥有不错的工业基础,如长春的轨道客车行业,沈阳的航空航天等。

  四个城市从去年开始也吸引了阿里巴巴、腾讯、京东等大企业布局。总体来说,目前东北房地产投资需求增量将主要来自这四个城市。

  从中长期人口增长性来看,东北持续的人口萎缩加剧了经济的增长乏力,也带来房地产市场的需求长期萎靡不振。

  在经济增长缓慢、体制机制等原因影响下,近年来东北人口尤其是青年人口向东南沿海外流十分明显。

  加之东北工业化和城镇化早,城镇化率高,人口的出生率很低,近年来东北的人口呈现负增长态势。

  东北片区一向以传统的资源型开发,石油、煤矿开采为主,随着开采逐步深入,很多三四线基本都面临资源枯竭,产业发展受限等问题,人口持续加速外流,除了部分流向东南沿海外,也有相当一部分流向东北四大副省级城市。

  在这一趋势下,东北房地产市场呈现出“省会城市人口投资东南沿海,环省会郊县投资省会城市”的格局,表现最突出的,是黑龙江省会哈尔滨。

  哈尔滨本身就是人口净流出城市,本地高净值人群基本自住需求已经满足,目前平均1万多/平方米的房价已经不适合投资,进而转去海南、惠州、珠海等南方城市。

  长春、哈尔滨2018年常住人口均在减少,外流现象严重,主要流向较为发达的东南沿海区域,同时郊县客户向省会城市聚集,也使这些城市的常住人口比基本维持在1以上,这样的人口增长速度,难以对楼市需求构成有效支撑。

  

  从居民购买能力看,3000-4000元的月收入难以负担房价攀升带来的高总价。

  哈尔滨属三个省会城市中房价偏高的城市,1.5万元/平方米是本地的单价瓶颈,超过这一房价整体去化率都将放缓。

  据测算,除房价偏低的三四线城市外,三个省会城市房价收入比基本维持在8-9年,还是存在一定的购房压力的。

  实际上,由于东北工业化、城镇化都比较早,因此未来城镇化的潜力相比其他地方都比较小。

  同时,东北的就业人口中,国企、体制内的占比较高,原有的福利分房比例较高,刚需比例相对其他区域城市偏小。

  近年来,东北的棚改力度较大,尤其是棚入货币化政策对东北房地产市场的发展有所助推,但随着2018年底国家对棚改政策的收紧,市场需求相应缩减,增长乏力。

  

  我认为,基于目前刚需、改善需求基本已释放完毕,不断上涨的房价也日益逼近人们的购买力极限,东北片区短期内成交仍将保持稳中微降态势,房价上涨动力不足,二线城市抗跌能力显著好于三四线。

  中长期看,东北市场“振兴”主要仍需解决产业升级的问题。依靠资源输出并不是长久之计,且重工业为主的发展结构也会降低城市本身的宜居性。

  谋求新的发展路径,以高新产业导入高素质人才,不断优化人口结构,才是促成东北楼市发展的治本之策。

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