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楼市最后一季,各城市房价走势却依然纠结

楼市新闻 2022-10-09 11:40:00 249人浏览 0人回复
摘要

  当我们选择买房这件事与一个城市荣辱与共时,我们到底是在选择些什么?直白点的说,如果每座城市是只股票,我们都是有资格的股东或者想入股的股东。楼市进入到最后一个季度了,但...

  当我们选择买房这件事与一个城市荣辱与共时,我们到底是在选择些什么?直白点的说,如果每座城市是只股票,我们都是有资格的股东或者想入股的股东。楼市进入到最后一个季度了,但是不同城市的走势依然不明朗,和大家聊聊一些相关数据。

  01

  最近国家统计局刚刚发布了9月70城房价数据

  

  总的来说,31个二线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨1.1%和0.8%,涨幅比上月分别回落0.2和0.5个百分点。

  35个三线城市新建商品住宅和二手住宅销售价格分别上涨0.9%和0.8%,涨幅比上月分别回落1.1和0.6个百分点。

  而腾讯联手云房数据发布各主要城市二手房环比数据,加上我们最近也市调不少了城市,正好可以借此简单一窥,当下混沌楼市下各城市纠结。

  不过有鉴于新房市场受到类似限价等干预因素较多,市场最真实的态度其实还是在二手房上,所以我们这次也以二手房为基调。

  02

  四大一线城市向来都是中国楼市风向标。

  从数据上,除了北京保持稳定之外,在环比增幅上似乎都在小幅回暖。

  我们以回调程度最深的上海市场实际情况为例,市场价格波动由于干预,备案等等因素,真实情况情况并不容易反馈。

  不过有个数据一定是真实的,那就是二手房数据。

  

  近乎跌入近4年的谷底,看起来没什么起色,但如果你进一步探究成交细节。

  

  外环外成交的走势从49%抬升为53%,说明底层需求还是顽强在释放。某种程度,我们可以看作上海楼市确实在筑底。

  四大一线或许有着因城施策的差异,但本质上都差不多,内部都存在着分化,可总体上没有特别没有好,也没有特别差,回调中的稳定才是目前最严调控下主基调。

  但是一线城市最主要意义其实已经不在于楼市风向。

  事实上,在全国楼市到了如今的状态,虽然大周期基调还是主旋律,但各城的房价成因和涨跌,却在周期的轴线中逐渐分化。

  四大一线城市最大价值在于,他们是中国楼市最宽的护城河。什么意思?看起来这波楼市中以北上为例,回调是客观的经历,但是回调到一个市场还能接受点,他们一定是能刹住车的,换句话说,这是真正能抗住周期的产品。

  所以短周期来来回回折腾的价格,其实对一线城市,拉长时间看看,参考意义实在不大,只要能避开具体的坑

  值得一提的是,同为四大一线,广州房价均价和北上深有近2万的水位差,加上突然经济整长失速,近来把将广州踢出一线声音不绝于耳。

  而另外一方面,2017年末,广州常住人口1449.84万人,比上年净整长45.6万人,创下近5年新高。也算从数据看广州楼市,对无论新房环比增长0.4%,还是二手房的环比增长数据0.61%,目前稳中温吞慢牛行情,某种角度认知解读。

  所以未来我们有机会也将会和各位详细分析下,这个因广东发展内部不平衡,而被财政困扰的省会。

  03

  如果一线城市在波动中看本质上还是简单的,那么新一线,或者强二线则是最复杂的。

  这里需要说明是,这里一二三四线城市划分基调来自较早的新一线城市排行榜。

  四大一线都是公认的,无可置疑的实力。唯独二线城市,就像哈姆雷特,每一个人都有自己心中的那把尺子。

  或许有高估,或许有遗漏,但在这里,不是我们纠结所在。

  简单大致梳理了下:

  1)总体趋冷,相对分化。

  2)最有意思的莫过于两个东北城市,辽宁双子星—沈阳和大连,数据上看,在这样楼市行情下,一直逆势上涨。在东北人口一直流出的情况下,让人不解。

  其实这并不奇怪,大潮之下,沙滩上每个洞都会被灌满,只是或早或晚的问题。只要市场还有过剩的流动性,像沈阳大连这样之前房价低水位,但区位,资源底子还不错的二线城市终究会被抬升。

  对沈阳和大连而言,长期支撑房价未来不是低水位的抬升势能,而是东北经济是否能触底反弹,真正能留住东北外流人口。

  3)其次近期最亮眼的涨幅,莫过于西安,不仅二手房的环比涨幅虽然放缓,但依然有着很亮眼的1.67%,国家统计刚刚发布的新房涨幅上,西安仍然以6.2%环比涨幅继领涨。

  背后,是西安楼市虽然不再出现大规模抢房潮,但市场的依旧火热现实。

  实际上这个在抖音上时常占据头条的网红城市,也是这轮二线城市抢人大战中网红城市。

  据统计,2018年,仅仅过去9个月,西安新增户籍人口60万人,常住人口突破1000万大关。

  看来抢人大战,虽然抢人城市各项配套是否能跟上,一直是颇具争议点。可无法否认滞后的启动行情,和抢人大战带了新增人口和购房生力军,短期还是带来了足够的支撑。

  关注这样抢人的中西部城市,一时的短期供求的确是不得不考虑的因素。

  可最重要的着眼点,是将抢来的人口转化为城市势能,简单点说,在抬升城市势能时,城市的城建,产业,公共设施能否能更得上。

  而这才是一个城市的长远留住人的根本,或着,房价真正基石。

  4)二线城市环比涨跌各有差异,但是即便数据下整体下行,二线城市内部板块开始出现强烈分化。

  以苏州为例,近日苏州工业园区,唐宁府,月亮湾三号三期,苏州中心九号同期开盘。风雨中,久违的抢房大战又开始重出江湖。

  虽然缘由是限价,但背后是苏州园区,在这轮楼市稳定行情下的改善潮势能余波。

  事实上,我们对部分二线城市实地调研时,发现在这波盘整潮中,有两种类型在当下下行周期中表现堪称亮眼。

  一者,富人区,其实不难理解,有余粮的主,对冬天的漫长,并不在意。

  二者,足够优秀的板块,这轮楼市盘整期,在经历板块重组和能级重塑。

  什么意思,平稳即意味改善机会,从前追不上了,现在大家终于可以有机会在一起玩了,那还不赶快交朋友。

  所以部分二线城市虽然在数据上看,经历下行。但是实际上,更多是盘整。城市优质板块在改善中供不应求,配套不足的板块则加速下行,城市板块之间,也可谓纠结。

  对足够优质的地段和项目,改善和刚需,逻辑上只有能不能够得上问题。

  但是否是意味投资,这取决于你怎么看看待周期。

  第一,不要忘记,当下楼市混沌周期基调,强力调控下,整体着凉,个体迟早感冒。

  第二,不要恐慌,任何纠结的周期所失去的,不需要将时间的轴线拉的很长,所失去都将以某一种姿态的姿态,讨要回来。

  04

  

  我们通常都将三四线城市,去归纳为一类城市,即非一二线城市。

  但由于有新一线城市的概念,表单概念中的二线城市,部分属于主流认知中三线城市。

  还是那句话,如果划分标准,取决于角度,并不一定面面俱到,比如表单中厦门,福州,济南,合肥,无锡,佛山等的城市能级高于一般三线城市。

  但如果剔除他们,会看到,虽然略有分化,但三四线城市环比依然是以涨幅为主。

  为何?

  不限购下的流动性补缺和棚改的惯性需要时间。

  怎么看待?

  价格并非看待三四线城市的维度,是否具有足够流动性的才是三四线城市的命门所在。

  也就是说,当你头脑发热涌进三四线买房市,价格不是阻止你唯一理由,三四线城市未来足量的接盘人口,才是变现的前提。

  当然,喜爱并扎根三四线城市为家的,请无视上一条。

  然而,最玩味恐怕莫过于趁着这波棚改势能,善用周期,将三四线资产置换一二线资产的。

  只是三四线涨幅诱惑当前,一二线回调在眼,这样逆周期操作的恐怕不多。

  可就是全部真相吗?

  我们总是喜欢用简单概念去掩饰认知的懒惰。

  比如环沪的三四城市是否和中西部的三四线城市有同样的结局?长三角,珠三角,环京,甚至海南是否也是?

  即便那些不处于顶级城市群中三四线城市,是否如主流所认知那般下场?

  中国的广袤和复杂,从来不是非黑即白的简单认知,往大层次分明,往小超出想象。

  我们最近调研部分三四线城市,未来我们也会为大家一一解构。

  05

  总的来说,当下整体市场萎靡色调还是没有改变,但分化从未如此严重,这是之前中国楼市从未出现过现象。

  换句话说,当下楼市越混沌,对买房人的考验越艰难。

  但个体而言,却取决审视自身的的态度:

  第一,或者是爱,或者价值,不要忘记选择一个城市作为命运共同体的出发点,因为他将陪伴你很长很长时间。

  第二,楼市周期看起来绵长,可相比城市吃掉的生命时光,却无比短暂,该有的还是要有。

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